建売と注文住宅、諸費用の内訳はどう違う？

はじめに――「本体価格」だけでは比べられない

家づくりで最初に悩むのが「建売と注文、どっちがいくら掛かるの？」という疑問。

表示されている本体価格だけで比べると建売が安く見えますが、実際には契約・申請・登記・ローン・保険・外構・引越し・入居後の税金やメンテナンスまで含めた“諸費用”が大きく影響します。

しかも、その内訳と支払いタイミングは建売と注文で仕組みが異なるのがポイントです。

本コラムでは、高崎市と周辺で家づくりを検討するご家庭向けに、「建売」と「注文住宅」それぞれの諸費用の考え方・内訳・支払いの流れを整理します。

この記事でわかること

　・建売と注文住宅で共通して掛かる費用と、タイプ別に違う費用

　・契約から引渡しまでのお金の動き（支払いタイミング）

　・高崎エリアで見落としやすいローカル費用（例：水道加入金、都市計画税率）

　・予算ブレを防ぐチェックリストと、いちいホームの進め方

まずは共通理解：「諸費用」とは？

ここでいう「諸費用」は、建物や土地の“本体価格”以外に掛かるお金の総称です。代表例は次の通りです。

　・契約関連：印紙税、仲介手数料（該当時）、司法書士報酬、登録免許税 など

　・ローン関連：事務手数料、保証料（または金利上乗せ）、団信、つなぎ融資利息（注文で必要な場合）

　・保険：火災・地震保険

　・申請・検査：建築確認、完了検査、各種認定（任意）

　・インフラ：水道加入金、下水道受益者負担金（該当時）、電気・ガス引込 など

　・外構・カーテン・家具家電・引越し

　・入居後：固定資産税・都市計画税、メンテナンス積立 など

ワンポイント
印紙税の軽減は令和9年（2027年）3月31日作成分まで延長されています。契約書の金額帯で税額が変わるため、売買契約・工事請負契約それぞれで確認を。

ローカル情報
高崎市の都市計画税率は0.25％（上限0.3％以内）。固定資産税は全国共通で標準税率1.4％が目安です。毎年のランニングコストとして把握を。

ローカル情報
水道加入金（新規引込やメーター口径変更時）は高崎市で口径13mm＝44,000円、20mm＝88,000円…と定めがあります（別途審査・検査手数料あり）。敷地条件や口径で金額が変わるため要チェック。

建売と注文住宅、諸費用の“違い”をひと目で

建売住宅｜諸費用の内訳と流れ

　1）契約時～引渡し前

　　・売買契約書の印紙税：契約金額帯で税額が決まり、軽減措置の対象（～2027/3/31作成分）。

　　・登記（所有権移転・抵当権設定）＋司法書士報酬：数十万円規模が目安（物件価格や金融機関数で変動）。

　　・住宅ローン諸費用：事務手数料、保証料（または金利内包型）、団信など。

　　・火災・地震保険：建物構造・補償範囲・期間で変動。地震保険は任意だが高崎は内陸直下型リスクも踏まえ検討を。

　　・インフラ負担：新規引込不要のケースが多いが、開発形態やメーター口径次第で水道加入金などが発生する場合あり（高崎市の基準は前掲）。

　2）引渡し直後～入居後

　　・固定資産税・都市計画税：毎年納付。高崎市の都市計画税率は0.25%。

　　・外構・カーテン・照明・家具家電・引越し：販売価格にどこまで含むかで差が出やすい部分。

　いちいホームの工夫（建売検討の方にも）
販売図面だけでは分かりにくい「含まれている／いない」をチェックリストで可視化。

外構や網戸・カーテンの有無、エアコン台数、テレビ配線、LAN、物干し計画まで“入居後の暮らし”で必要なものを棚卸しして総額を把握します。

注文住宅｜諸費用の内訳と“お金の動き”

注文住宅は土地と建物が別契約になるため、支払いが段階的かつ費用項目が多層です。

代表的な流れと費用を整理します。

　A）土地取得フェーズ

　　・売買契約の印紙税（軽減あり）・手付金（相場は売買価格の一部）・仲介手数料（仲介ありの場合）

　　・所有権移転登記＋司法書士報酬

　　・不動産取得税（入居後に県から課税通知。新築住宅は軽減あり：詳細は最新制度を要確認）

　B）設計・申請フェーズ

　　・設計監理料（設計士に直接依頼する場合）

　　・建築確認申請費・中間/完了検査費

　　・任意の認定費（長期優良住宅、BELS など）

　C）造成・インフラ・仮設

　　・地盤調査・地盤改良（必要時）

　　・上下水・ガス・電気引込

　　・水道加入金（高崎市は口径別に定額）、審査/検査手数料。

　　・仮設電気・仮設トイレ・養生費 など

　D）着工〜引渡し（支払いスキーム）

　　・契約金→着工金→中間金→最終金の分割が一般的

　　・住宅が完成するまで本融資が実行されない場合、つなぎ融資または分割実行型ローンを利用（つなぎ利息は住宅ローンより高めが一般的）

　E）引渡し・入居後

　　・所有権保存登記・抵当権設定登記＋司法書士報酬

　　・火災・地震保険の契約

　　・固定資産税・都市計画税（高崎は0.25%）の納付が毎年発生。

　　・外構・カーテン・家具家電・引越し（どこまでを請負契約に含めるかで総額が変わる）

　いちいホームの工夫（注文）

　　・「別途工事」を最初から見える化。

地盤・外構・引込・仮設・申請・認定まで概算を先出しし、見積外の“落とし穴”を減らします。

　　・支払い計画×設計工程を同期。

分割実行ローンやつなぎ融資の要否を工程表に載せて、無理のない資金繰りを設計段階で調整します。

　　・高崎ローカル費用の事前確認。

水道加入金や区域条件、都市計画税率の前提を土地選定の早期に擦り合わせます。

「どの費用が“現金になりがち”？」――つまずきやすいポイント

　・土地の手付金（住宅ローン実行前）

　・設計監理料の一部（金融機関によってはローン対象外の扱いが残る）

　・つなぎ融資の利息・手数料（発生する場合）

　・認定取得費や一部の検査費（任意の制度はローン対象外になるケースあり）

　・外構を別契約にした場合（ローンに含めにくい）

　いちいホームの工夫

「ローンに含める／含めない」を色分けした資金計画書を作成し、現金で必要になるタイミングを明確化。

外構は原則“最初から”計画に組み込む方針で、後からの追加を最小に。

ローカル注意点（高崎エリア）

　1. 都市計画税率 0.25%：群馬県内でも市ごとに異なるため、高崎市は0.25%であることを前提にランニングコストを試算。

　2. 水道加入金：口径別に定額。新規引込や口径変更の有無で費用が上下します（例：20mm＝88,000円）。敷地条件で別途工事が必要なことも。

　3. 開発・区域の条件：区画整理地の清算金や受益者負担金が掛かる場合あり。土地選びの早期確認が安心。

比較しながら考える：支払いスケジュールの例

※下記は「流れ」を掴むための一例です。実際の金額・回数は契約内容・金融機関・土地条件で大きく変わります。

　建売（完成済み）の例

1. 売買契約（印紙税）

2. ローン本審査→実行

3. 引渡し時：登記費用・　司法書士報酬、火災保険、残代金精算

4.入居：外構・カーテン等（必要に応じて）

　注文の例（土地1,800万円＋建物2,000万円 想定）

1. 土地売買契約（印紙税・手付・仲介手数料）、登記

2. 設計契約（設計監理料の初回）

3. 建築確認申請・地盤調査

4. 工事請負契約（印紙税）

5. 着工金→中間金（必要に応じつなぎ融資や分割実行）

6. 竣工・完了検査→引渡し（保存登記・抵当設定、火災保険、最終金）

7. 入居：外構・カーテン等（契約に含めた場合は引渡し時までに精算）

よくある質問

　Q. 諸費用はどれくらい見ておけばいい？
A. 目安感として、建売は物件価格の数％台後半、注文は一桁後半～10％台になることが多いですが、土地条件・ローン・外構の扱いで大きく変わります。“自分の条件”で試算するのが確実です。

　Q. 外構はローンに入れられる？
A. 請負契約に含めるならローンに組み込みやすく、別会社で引渡し後工事だと現金化しやすい。最初の資金計画で決めておくのがコツ。

　Q. つなぎ融資は必須？
A. 金融機関・商品によっては分割実行型で対応できることも。工程と支払いの設計が肝心です（利息や手数料は住宅ローンより高いのが一般的）。

　Q. 毎年の税金は？
A. 固定資産税（標準1.4%）＋高崎市の都市計画税0.25%が目安。新築特例などは年度・条件で変わるため、最新情報を要確認。

いちいホームだからこそ“おすすめ”の進め方

　1. はじめに「総額の天井」を決める
土地・建物・外構・諸費用・家具家電・引越しまで箱を大きく作ってから配分。

　2. ローカル費用を早期に織り込む
水道加入金、区域条件、税率など高崎の前提を初期から。

　3. 設計士が“暮らし方”から仕様を整える
必要十分な断熱・換気・動線と、外とつながる設計でムダなオプションを減らす。

　4. 支払いスケジュールを設計工程と連動
分割実行やつなぎの要否、現金が要るタイミングを工程表に実装。

　5. モデルハウスで“体感×見積りの紐づけ”
体感した仕様を見積り項目と1対1で確認できるように整えます。

予算ブレを防ぐ！チェックリスト

□ 外構・造園：門柱／ポスト／駐車場コンクリート／フェンス／植栽

□ 窓まわり：網戸／カーテン・ロールスクリーン／面格子

□ 設備の台数：エアコン／食洗機／浴室乾燥・物干し計画

□ 配線：テレビ端子数／LAN配線／屋外コンセント／EV充電

□ インフラ：水道加入金／上下水引込／ガス・電気申請

□ 申請・検査：確認申請／中間・完了検査／長期優良・BELS（任意）

□ 保険：火災・地震（補償と期間）

□ ローン：保証料／事務手数料／つなぎ利息（必要時）

□ 登記：所有権（移転/保存）／抵当権設定／司法書士報酬

□ 購入後：固定資産税1.4%相当／高崎市都市計画税0.25%相当（年額）

まとめ――“表示価格の差”より“諸費用の中身”で選ぶ

　・建売は一体価格でシンプル、注文は段階支払いで項目が多い。

　・ローカル費用（水道加入金・税率等）と外構・配線・窓まわりを初期から計上すると、後戻りが減り総額が安定。

　・家族の暮らしに必要な性能・動線・『外（庭・中庭）とのつながり』まで設計段階で詰めるほど、ムダな追加が減る。これが“予算にやさしい設計”です。

　まずは“総額設計の無料相談”へ

いちいホームでは、設計士が直接ヒアリングし、総額ベースの資金計画書と支払いスケジュールを同じ画面で確認いただけます。
モデルハウスで体感しながら、仕様と見積り項目を1対1で紐づけて検討しましょう。