column 家づくりコラム

2025.11.21

高崎市の土地相場・土地価格の見方｜失敗しない探し方のコツ

Category：土地・費用・制度

はじめに――初めての土地探しの「どこから？」をほどく

初めての土地探し。
どこから手をつけたらいいか不安を抱える方はとても多いです。

マイホーム計画の中でも、土地探しはとくに迷いやすいステップです。
高崎市はエリアごとに雰囲気や暮らしやすさが大きく異なり、近年は相場の差も広がってきています。

「この土地は相場より高いのか安いのか」

「どのように選べば後で後悔しないのか」

「希望の場所をどう絞っていけばいいのか」

本記事では、こうした疑問をふまえながら、高崎市で土地探しを進めるときの考え方と判断軸を整理しています。

1｜高崎市の土地相場はどう動いている？

まず押さえておきたいのは、高崎市の土地価格は近年、全体として緩やかな上昇傾向にあるという点です。

とくに、

　・高崎駅周辺

　・国道17号沿い

　・新しい住宅開発が進んでいるエリア

　・学区人気の高い地域

では、需要の高まりとともに価格が上がりやすくなっています。

高崎市は、JR・新幹線・高速道路へのアクセスが良く、前橋市・伊勢崎市など周辺都市との行き来もしやすい「中核都市」です。そのため、群馬県内では比較的人気が高く、近隣市町に比べると土地価格もやや高めになりやすい傾向があります。

※本記事ではあくまでめやすをお伝えしますので、実際に検討される際は、不動産サイトや公的データで最新の情報を確認していただくのがおすすめです。

2｜高崎市の主要エリア別・土地相場のめやす

ここでは、これから土地探しをされる方がイメージしやすいように、エリアごとの特徴とおおよその相場観を整理しています。
※相場は変動します。実際のご検討時には、必ず最新の情報をご確認ください。

　高崎駅周辺（栄町・連雀町・八島町など）

　　高崎市内でもっとも価格が高いエリアです。
　　商業施設やオフィスが多く、住宅用地そのものが少ないうえに、坪単価も高めになります。

　　JR高崎駅まで徒歩圏内で、通勤・通学や買い物の利便性は抜群。
　　一方で、マンション中心の地域で、一般的な戸建て用地としては選択肢が限られるエリアでもあります。

　　「とにかく駅近で暮らしたい」「職場が駅近で、車を持たない暮らしをしたい」といった方に向いた立地です。

　高崎市中心部（江木町・上中居町・貝沢町など）

　　坪単価のめやす：坪25〜45万円前後

　　生活しやすさ・通勤のしやすさ・教育環境のバランスが良く、子育て世帯にも人気が高いエリアです。
　　小学校・中学校が比較的近い地域も多く、高崎駅までも車で10分前後と、毎日の暮らしと仕事を両立しやすい立地といえます。

　　分譲地の供給も多く、道路や区画が整った土地が見つかりやすいことも特徴です。
　　資産価値が落ちにくく、初めての土地探しでも失敗が少ない“王道エリア”　と言えるでしょう。

　郊外エリア（新保町・中居町・倉賀野町・足門町など）

　　坪単価のめやす：坪10〜25万円ほど

　　中心部に比べるとゆとりある土地が多く、静かな住宅街や新しい分譲地が広がっているエリアです。
　　車移動が前提にはなりますが、その分、敷地を広く取りやすいという魅力があります。

　　駐車スペースを2〜3台分しっかり確保したい方や、庭を広く取りたい・家庭菜園も楽しみたいといったご家族には、とても相性のよいエリアです。
　　建築条件付きの土地も多いため、建てたい家のイメージとあわせて検討するのがおすすめです。

　山名・吉井・榛名・箕郷などの地域

　　坪単価のめやす：坪5〜15万円が中心

　　自然が身近で、のびのびとした環境で暮らせる地域です。
　　中心部からの距離がある分、土地価格は抑えめで、広い敷地を手の届く価格で確保しやすいというメリットがあります。

　　一方で、スーパーや病院、学校までの距離、公共交通機関の状況など、生活利便性はエリアごとに差が出やすいところです。
　　車はほぼ必須の生活スタイルになりますが、「郊外でゆったり子育てをしたい」「自然に囲まれて暮らしたい」といった方には魅力的な選択肢になります。

3｜土地価格を正しく判断するために知っておきたい4つの指標

土地を選ぶとき、「相場だけ」で判断してしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまうこともあります。
ここでは、土地価格を読み解くうえで知っておきたい「4つの代表的な指標」をご紹介します。

　① 公示地価

　　国土交通省が毎年発表している、公的な土地価格です。
　　全国の代表的な地点を選び、その時点での土地の価値を示したもので、エリアごとの“基準値”として信頼性の高いデータといえます。

　　ただし、実際に販売されている全ての土地に対応しているわけではなく、「限られた地点の価格」である点に注意が必要です。
　　エリアの大まかな水準をつかむための“ものさし”として活用すると良いでしょう。

　② 路線価

　　相続税や贈与税を計算するときの基準となる土地価格で、道路（路線）ごとに設定されています。
　　一般的には、公示地価の8割程度の価格と言われることが多く、こちらも公的な指標のひとつです。

　　同じエリアでも、前面道路によって価格が大きく変わることがあります。
　　「この通り沿いは価値が高い」「一本入ると少し下がる」といった感覚を知るための資料としてチェックしておくと役立ちます。

　③ 実勢価格（実際の取引価格）

　　実際に売買が成立したときの価格で、もっとも現実に近い「生の数字」です。
　　「このくらいで売りに出されていた土地が、実際にはいくらで成約したのか」を示しています。

　　ただし、すべての取引が公開されているわけではなく、最新の相場感は不動産会社しか把握していないケースも多いのが実情です。
　　気になるエリアがあれば、「最近この辺りでどのくらいで売れていますか？」と、不動産会社に率直に聞いてみるのがおすすめです。

　④ 不動産サイトの価格

　　不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、売主側の「売りたい価格（希望価格）」であることが多いです。
　　相場よりやや高めに設定し、反響を見ながら調整していくケースも少なくありません。

　　そのため、

　　　・実際に売れる価格とはズレていることがある

　　　・長期間売れ残っている土地は、割高に感じられる場合もある

　　といった点を頭の片隅に置きながら見ると、判断がしやすくなります。

　　分譲地の場合は、道路やインフラ整備、区画の整え方などの安心感も価格に含まれていると考えるとよいでしょう。
　　同じ坪単価でも、「何が含まれているか」を見比べることが大切です。

4｜高崎市で失敗しない土地探しのポイント

ここからは、後悔を減らすための“考え方のポイント”をまとめます。

　① 優先順位を紙に書き出す

　　シンプルですが、いちばん効果のあるステップです。

　　土地選びに「完璧」はありません。
　　そのため、あれもこれもと条件を足していくほど、決断が遠のいてしまいます。

　　「小学校まで徒歩◯分以内」「坪単価は◯万円以内」「駅まで車で10分以内」「旗竿地は避けたい」「交通量の多い道路沿いは避けたい」など、
　　思いつく条件をいったん全部書き出してみてください。

　　そのうえで、「これは絶対にゆずれない」「これは妥協してもいい」といった優先順位をつけていくと、候補の土地を冷静に見比べられるようになります。

　② 土地を見るときは「周囲の環境」もセットで確認する

　　現地を見に行くと、どうしても土地の広さや形、道路との位置関係に目が向きがちです。
　　もちろんそれも大切ですが、周囲の環境を合わせて見ることが、住み心地を左右するポイントになります。

　　たとえば、

　　　・南側に高い建物や将来的に建ちそうな空き地がないか
　　　・前面道路の交通量や、通学時間帯の車の流れはどうか
　　　・近隣の雰囲気や、夜の暗さ・騒音の程度はどうか
　　　・スーパー・ドラッグストア・学校・病院などへの距離は現実的か

　　とくに高崎市は、エリアによって交通量や騒音の差が大きい地域です。

　　昼間だけでなく、朝夕の通勤時間帯や夜間など、時間帯を変えて現地を見てみると、暮らしのイメージがより具体的になります。

　③ 「南道路・角地＝必ず良い」とは限らない

　　「南向きの道路」「角地」と聞くと、一般的には“良い土地”というイメージがあります。
　　たしかに日当たりや開放感などのメリットは大きいのですが、

　　条件によってはデメリットになることもある点には注意が必要です。

　　南道路の土地では、車の通りが多いと

　　「日当たりはいいけれど、窓を開けると音が気になる」「リビングが通りから丸見えになってしまう」

　　といった悩みが出やすくなります。
　　人気が高いぶん、価格もやや高めに設定されやすい傾向があります。

　　角地も同様に、採光は取りやすい一方で、風の通り道になって冬場の風当たりが強くなったり、車の出入りが難しくなったり、交差点に近いと子どもの飛び出しに気を使ったりと、暮らし方によって気になるポイントが変わってきます。

　　大切なのは、土地の条件だけを見るのではなく、「どんな暮らし方をしたいか」とセットで考えることです。
　　設計次第でメリットを最大限に活かし、デメリットをやわらげることもできます。

　④ ハザードマップは必ずチェックする

　　近年、高崎市でもゲリラ豪雨や台風による大雨のリスクが高まっています。
　　土地を検討するときは、市が公表しているハザードマップを必ず確認するようにしましょう。

　　浸水想定区域に入っていないか、土砂災害の危険性はないか、近くに増水しやすい河川はないか、道路の排水状況はどうか。
　　同じエリアの中でも、数百メートルの違いでリスクが大きく変わることもあります。

　　購入前に一度チェックしておくことで、将来の不安をぐっと減らすことができます。

　⑤ 建築会社と一緒に土地を見る

　　土地探しの不安をいちばん減らしてくれるのが、建築会社と一緒に土地を見に行くことです。

　　建築会社が入ることで、

　　　・法的な制限や条件によって「家が建てづらい土地」を事前に見極められる

　　　・「欠点」に見える条件（変形地・高低差など）を、間取りの工夫で活かす提案ができる

　　　・同じ予算でも、家づくりまで見据えた“より良い選択肢”を一緒に探せる

　　といったメリットがあります。

　　土地は、建物が建って初めて“暮らしの器”としての価値が決まるものです。
　　その意味でも、「土地だけ」で判断するのではなく、早い段階から家づくりのプロの目線を加えておくと、失敗を減らしやすくなります。

　⑥ 造成費・地盤改良費を忘れずに

　　「相場より少し安いかも」と感じる土地でも、造成費や地盤改良費が多くかかるケースは珍しくありません。

　　たとえば、

　　　・高低差が大きく、擁壁工事が必要になる

　　　・前面道路が狭く、大型の工事車両が入りづらい

　　　・地盤が弱く、しっかりとした地盤改良が必要になる

　　　・上下水道やガスの引き込み工事が別途かかる

　　といった条件があると、土地代とは別に100万〜300万円程度の追加費用が発生することもあります。

　　この部分は、不動産会社だけでなく、建築会社のほうが具体的な見積もりを出しやすい部分でもあります。
　　気になる土地が見つかった段階で、「この土地だと造成費はいくらくらい見ておいたほうがいいですか？」と相談してみると安心です。

5｜高崎市で「良い土地を早く見つける人」の共通点

高崎市は人気のエリアでは動きが早く、条件の良い土地ほど、情報が出てからすぐに売れてしまうことも少なくありません。
その中で、上手に土地を見つけている方には、いくつかの共通点があります。

　① 希望エリアを地図上で“見える化”している

　　「高崎市内であればどこでもOKです」という探し方は、一見間口が広いようでいて、実はとても時間がかかってしまいます。

　　小学校や保育園、スーパー、職場、実家など、日々の生活に関わる場所を地図上に書き込みながら、
　　「ここからここまでなら暮らしやすそう」という範囲を色で囲んでみるのがおすすめです。

　　そうすることで、
　　「このエリアは通勤が少し大変そう」「ここなら実家にも寄りやすい」など、

　　暮らしのイメージと土地探しが自然と結びついていきます。

　② 土地情報アプリ・サイトを“毎日眺める”習慣がある

　　土地情報は日々更新されています。毎日数分でも目を通していると、「この辺りだと、この広さでこの価格なら高め（安め）だな」という感覚が、少しずつ身についてきます。

最初は分かりにくく感じても、数週間続けるうちに“相場感”が自然と育っていくイメージです。

　③ 気になる土地は、その日のうちに問い合わせる

　　人気エリアの土地は、「見つけた翌日には申込みが入っていた」ということも珍しくありません。

　　気になる土地が見つかったら、「詳細を聞くだけ」「見学の予約をするだけ」でも良いので、その日のうちに一度問い合わせてみるのがおすすめです。

　　見るだけであれば費用はかかりません。

　　実際に現地を見てみると、図面や写真だけでは分からなかった発見もたくさんあります。

6｜それでも迷ったらプロに相談して大丈夫です

初めての土地探しは、誰にとっても不安なものです。
専門用語も多く、自分たちだけで判断するには難しい場面もたくさんあります。

　・エリアごとの相場感

　・ハザードマップや地盤の情報

　・造成費用やインフラの状況

　・建てたい家との相性（間取り・日当たり・風通し）

　・資金計画とのバランス

こうした項目を一つひとつ整理していくことで、土地選びはぐっと楽になります。

いちいホームでは

　高崎市・前橋市を中心としたエリアで、土地探しからの家づくり相談をお受けしています。

　設計士が直接お話をうかがい、ご家族の暮らし方や通勤・通学の条件やご予算と相場のバランス、光や風を取り込みやすい敷地条件か、将来を見据えた間取りの方向性などを一緒に整理しながら、「どんな土地なら、どんな家が似合うのか」を具体的にイメージしていただけるようお手伝いしています。

まとめ｜高崎市の土地探しは「自分たちの基準」を持つことが大切

最後に、この記事のポイントを改めて整理します。

　①高崎市の土地相場の傾向
　　市内中心部・駅周辺は価格が高く、郊外や自然の多いエリアは坪単価を抑えながら広い土地を確保しやすい傾向があります。
　　人気エリアは、今後もある程度の上昇を想定しておくと安心です。

　②土地価格の見方
　　公示地価・路線価・実勢価格・不動産サイトの価格を組み合わせて見ることで、「その土地の価格が高いのか安いのか」を立体的に判断できます。
　　サイトに掲載されている金額は“希望価格”であることを忘れず、実勢価格や条件面も合わせて確認しましょう。

　③失敗しないためのポイント
　　優先順位を明確にして、周辺環境やハザード情報も含めて土地を見ること。
　　南向き・角地といったイメージにとらわれすぎず、「自分たちの暮らし方」との相性で考えること。
　　そして、早い段階から建築会社と一緒に土地を検討し、造成費や地盤改良費まで含めた総額で判断することが大切です。

高崎市は、エリアごとに個性がはっきりした街です。
だからこそ、ご家族の暮らし方に合った“ちょうどいい土地”は、きっと見つかります。